Tous les projets de construction sont soumis à des principes relatifs au PLU notamment. Il s’agit des principes constructifs qu’il faut prendre en considération lors d’une demande de travaux ou de permis de construction. Toutefois, ces règles disposent d’un dispositif de dérogation mineure. Voyons alors comment obtenir une dérogation au PLU ?
L’instauration de la dérogation au PLU
La possibilité de contourner certaines règles liées au PLU a été instaurée en 2013. Cette alternative a pour objectif de faciliter la construction et la rénovation sur le territoire. D’une manière générale, la dérogation au PLU peut s’appliquer lorsque l’application stricte des règles est trop compliquée que ce soit à cause de la nature du sol, de la configuration des parcelles ou en raison des constructions avoisinantes.
Dorénavant, les services instructeurs de permis sont dans l’obligation d’étudier minutieusement chaque projet et chaque demande tout en tenant compte de cette possibilité de dérogation. Il faut prendre le temps de vérifier si l’écart entre les normes locales et le projet permet malgré tout la délivrance du permis ou l’autorisation des travaux.
Les situations auxquelles la dérogation au PLU est applicable
Pour ceux qui souhaitent savoir comment obtenir une dérogation au PLU, sachez que cette possibilité peut être accordée d’office dans des cas précis.
Pour construire des bâtiments
Vous n’avez pas à demander une dérogation s’il s’agit de la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés par une catastrophe naturelle intervenue depuis moins d’un an. La dérogation est accordée d’office pour la reconstruction ou rénovation d’immeubles protégés selon la législation sur les monuments historiques.
Pour faire des travaux d’isolation
Aucune demande de dérogation n’est nécessaire pour :
- La réalisation de travaux d’isolation par surélévation de la toiture
- Un projet de travaux d’isolation en saillie des façades
- La mise en place de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades.
Pour faciliter l’accès des handicapés
La dérogation au PLU s’applique aussi lorsque les travaux à entreprendre sont nécessaires pour faciliter l’accessibilité des personnes handicapées au logement concerné. Toutefois, l’autorité compétente pour délivrer le permis doit recueillir l’accord de l’autorité administrative compétente de l’État et du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme.
Pour permettre une mixité sociale
Vous êtes autorisés à obtenir une dérogation au PLU, si votre projet de construction a pour objectif de permettre une mixité sociale. Dans ce cas, votre construction doit être réalisée dans des villes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique ou en zone tendue. Il en est de même pour les constructions implantées dans une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
Les possibilités de dérogation aux règles liées à la densité
Il existe des cas où vous pouvez déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité. Cette dérogation autorise la construction d’une habitation même si la hauteur de celle-ci dépasse la hauteur maximale prévue dans le règlement. Cependant, cette hauteur ne doit pas être supérieure à la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage. En outre, il est impératif que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant.
Contourner les règles liées à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement peut être aussi accordé pour les cas suivants :
- Pour permettre la surélévation d’une construction datant de plus de deux ans ;
- Pour autoriser la surélévation en vue de créer un logement ou d’agrandir sa surface ;
- Pour transformer un immeuble existant en un usage d’habitation en respectant la limite du gabarit de l’immeuble existant.
Vous pouvez obtenir une dérogation en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements à condition que les travaux de construction de logements se trouvent à 500 mètres tout au plus, d’une gare ou d’une station de transport public. Néanmoins, il faut veiller à ce qu’il reste assez d’espaces pour le stationnement à proximité.
La demande de la dérogation au PLU
Si vous cherchez à savoir comment obtenir une dérogation au PLU, c’est probablement pour faire une demande. Cette demande doit être formulée par le maître d’ouvrage du document d’urbanisme. Il peut s’agir des communes ou des communautés de communes disposant la compétence en matière de plan local d’urbanisme.
Les dossiers doivent être envoyés au Préfet du département étant donné que les dérogations relèvent de ses compétences. D’une manière générale, la dérogation est accordée dans un délai de 4 mois.
En ce qui concerne les pièces à fournir à l’appui de votre demande, la liste n’est pas précisée dans le code de l’urbanisme. Néanmoins, vous devez présenter des éléments suffisants pour permettre aux autorités compétentes (notamment la CDPENAF) de donner un avis leur avis sur le projet. Aussi, il est impératif de bien identifier les secteurs concernés et les règles qui s’y appliquent. Quoi qu’il en soit, le dossier doit comprendre à minima :
- Un courrier du maire adressé au Préfet demandant la ou les demandes de dérogation au PLU
- Une notice dans laquelle est précisée la situation de la zone au sein de la commune par rapport à l’urbanisme existante
- Un plan des parcelles concernées
- Une justification du projet par rapport à l’intérêt général (projection démographique, potentiel de densification…).
Les situations auxquelles la dérogation au PLU ne s’applique pas
Maintenant que vous savez comment obtenir une dérogation au PLU, il importe de savoir les situations pour lesquelles la dérogation au PLU ne peut pas être accordée. Certains projets ne peuvent pas être acceptés s’ils sont de nature à mettre en cause la sécurité publique. Les travaux qui sont de nature à porter atteinte à la salubrité peuvent être aussi refusés.
Ainsi, chaque projet fera l’objet d’un contrôle par les autorités compétentes. Les vérifications concernent principalement la situation du projet, ses caractéristiques, son importance ou son implantation par rapport aux autres installations. Il faudra aussi vérifier si sa localisation compromet la préservation ou la mise en valeur d’un site archéologique.
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